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研究樓市10年規律后,有個重大發現!

發布時間:2019年04月08日     瀏覽次數:137次

      引  言

      回望中國樓市20年,有5次絕佳的買房機會:

      03年,06年,09年,12年,15年。

      你抓住了幾次?

      下一次機會又在哪里?這篇文章將給你一個明確的答案!

      很多人說看不懂中國房價的走向,買又怕高位站崗;不買又怕錯失良機,但是如果我們能靜下心來梳理最近十年房價的變化行情,總結出其中的規律和變化節點,你就會對房價走向洞若觀火,輕而易舉踩住下一個節點!

      以史為鏡,可以知興替。

      歷史從未過去,歷史只是在不斷的反復!

      讀懂了過去,就讀懂了未來!

      一、為了分析的更加精確,我們需要確定一個城市作為樣本。

      哪個城市最能體現中國樓市的變化規律?

      杭州樓市是最值得大家研究的。

      為什么不是北上深?因為那里以及太成熟,對于全國來說不具代表性。

      為什么不是其它二三線城市?那么資本太不活躍,也不能反映出總體規律。

      杭州一方面是新型經濟的代表,另一方面還處于高速發展中,杭州民間資本和新興產業都相對適中,其樓市的市場化程度最高,也最接近真實的市場!

      杭州樓市,是中國樓市最佳樣本!

      過去10年,杭州樓市總共經歷了三次暴跌,三次暴漲。

     上漲的時候,其房價曾一度超過北京和上海,下跌的時候,跌幅甚至和當年海南、鄂爾多斯崩盤一致。
     正是這些暴漲和暴跌,才能給我們帶來更深刻的啟示!
     下面我們就以杭州樓市最近10年(2009——2019)的變化為例,來看看節點是怎么產生并原形畢露的:

 

      2008年,美國次貸危機引發了全球性的經濟危機,中國也受到了很大的影響,而且那一年發生了汶川地震,當時大家都在期待歲月靜好,關注的重點都不在投資上,所以當年的杭州樓市還是非常平靜的。
      當然,多年之后我們才發現:這一年就是過去十年來第一個絕佳買房機會……
      2009年,全球經濟開始復蘇,一切又再出發,人們的投資意識被喚醒。風平浪靜之后,江湖正在醞釀一場腥風血雨。

       這一年,杭州樓市異常火爆,大量溫州人開始沖入杭州炒房子,房價直線飆升,不少樓盤的價格基本翻了一番;月成交量歷史性突破萬套、土地市場地王頻出。

       2010年杭州房價繼續大幅上行,這一年對杭州來說是無比榮耀的一年,為什么呢?來看一下當年全國房價的排行吧:

       這年杭州的房價竟然全國第一,一舉超越北京上海等一線城市!

       就在這一年,政府忽然出手了,當年4月開始推出了房地產史上周期最長、最嚴厲的調控。10月開始限購和限貸:任何家庭,均只能再購入一套住房;停止購房補貼政策,并三套房暫停發放貸款。

       然而這一年房價還在攀升,地王也在繼續誕生……

       二、2011年一開始,政策開始加碼,杭州馬上將二套房首付比例提至60%,第二個月限購開始升級,三類人群暫停購房。

       結果這一年,房子成交量發生了明顯下滑,降幅50%;但是當年的房價并沒有出現大幅下跌。

       到了2012年,調控效果終于開始顯現:打折降價現象頻頻出現,有大橋西板塊的某樓盤號稱龍年首降,就連濱江的某樓盤也由22000調至17000。

       隨后降價潮開始,成交也開始上漲,現在看看當時就是前面十年中的第二個最佳買房時機,當時的房子放到現在來看,都已經獲得了7到8倍的增值。

       但越是這樣,大家越不去買房,因為人們買漲不買跌。
       這時調控并沒有放松,直到了2013年11月,杭州將二套房首付比例提至70%。

       這時房價依然還在下滑,但是這時大家都對房子失去了興趣,認為房地產的輝煌已過,很多人堅持認為房地產就此歇火了,都在唱衰房地產……
       很快,情形開始發生了變化……

       到了2014年7月,政府開始解除限購,主城區140平方米以上住房限購;到了8月,主城區140平方米以下住房解除限購。到了9月,央行也放寬了政策,對第二套住房按照首套房貸政策執行。

       但這并沒有引發大家購房的積極性,當時人們幾乎已經不再談論房子。
       到了2015年3月,政策繼續放寬:二套房個貸首付比例降至4成,購買2年以上普通住房銷售免征營業稅,隨后央行五次降息、降準……
       由于政策的接連刺激,結果2015年,杭州樓市成交超過了過去幾年,但房價并沒有發生太大的變化……
       此時市場依然有大量庫存,怎么辦?

       三、2015年年底,中央經濟工作會議召開之后,有一個詞特別的火——去庫存
       其實就是號召大家去買房子啊!然而當時最流行的是創業,是“大眾創業,萬眾創新”……很多人奔赴在創業的最前線。而且當時股票也在大漲(股災之前),大家每天談論的都是股市……

       慢慢的,當時各地房子的庫存量大得驚人,一些城市的去庫存周期甚至達到100個月。
       于是到了2016年2月,政策再度放寬,首套房首付降至25%,并可向下浮動5個百分點;二套房首付比例也從原先的4成降至3成。20天后,國家又大幅下調房地產交易環節契稅和營業稅……

       現在來看,去庫存這個詞的提出,就是下一輪樓市火爆的起點,當時就是過去十年里第三個最佳買房機會!

       從2016年開始,市場一下子活躍起來了,最先出現微妙變化的是杭州,然后深圳、上海更是領漲全國,緊接著出現了樓市“四小龍” :蘇州、南京、廈門、合肥!
      大家這時才發現新一輪房價牛市到來了,于是很多人趨之若鶩,開始去搶房子,同時房價也迅速飆升,這一年很多樓盤幾乎翻了一倍。
      這一下,大家又開始對房子充滿興趣了,房子從無人問津到趨之若胡,但是在這種情況下,杭州又開始出臺調控政策了:
      2016年9月19日:暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房;27日:土地溢價超100%,出讓金一個月內付清;溢價超120%,必須現房銷售;28日:二套房貸最低首付比例提高至5成。

      但是,此時這些政策根本壓不住大家購房的熱情,尤其在杭州必須要托關系全款才能買到房子。

      當時的樓市有多火?”手握800萬,我卻買不到一套房“,”身價上千萬的富豪,卻只能蹲在售樓部的角落“等待,這些奇葩的新聞頻出……

      四、到了2016年底,同樣是中央經濟工作會議,中央又說了一句話,“房子是用來住的,不是用來炒的”。
      到了2017年,各地相繼出臺了極其嚴厲的調控政策,比如“限購+限貸+限售”。但即便是這樣,也沒有控制住房產的火爆,幾乎所有的樓盤都要全款+托關系才能買到房子。
      結果到了2018年3月,杭州出臺了買房搖號政策,隨后那些被限價的樓盤出現了萬人搖的現象,很多樓盤搖中的幾率不足個位數。
      一直到2018年上半年,杭州的房子一直都非常搶手,直到下半年杭州的樓市才開始出現微妙變化,大家買房的熱情迅速降溫……
      很快的,杭州很多樓盤不需要搖號了,無論是二手房還是新房,騎成交量出現了大幅回落,與此相對應的是,很多二手房也開始降價。
      與此同時,2018年年底,很多地方開始放寬購房政策了,并針對大學生/研究生等敞開大門,掀起了搶人才大戰!

      結果,到了2019年一開始,市場似乎又出現了微妙的變化,今年3月以來杭州很多限價樓盤又出現了萬人搖號的局面,另一方面,一些樓盤開始醞釀漲價,二手房也有觸底反彈的味道!

       杭州申花的一樓盤2018年年底的售價還是49000萬/每平方,結果2019年3月一開年就猛漲了5000元/每平方!

       如果仔細觀摩這個階段,就會發現樓市似乎又開始醞釀下一輪的上漲!

       不僅杭州,深圳的樓市又開始摩拳擦掌了,這一次和16年那一波上漲的情況很相似,依然是深圳和杭州沖在了最前沿。

       我們終于發現,其實2018年年底樓市最冷靜的時候,恰恰又是一個好的購房時機!

       回顧樓市10年,這四波最好的購房機會分別是:09年,12年,15年,18年!

       三年一次,節奏非常穩定!

       而眼下,也就是2019年的上半年,依然還是購房的好時機。
       然后樓市又會繼續演繹那個循環:房子再掀次起一波漲幅,然后再又一輪眼里調控之下,再次冷卻,直到出現無人問津的局面之后,一定會再回到2012或者2015年的那種情況,政府通過政策刺激,重新燃起大家購房的熱情,然后再進入下一個新的周期……
      六、我們可以發現:房價的一個周期分為四個階段:
      1:市場的積極會導致政策的消極;
      2:政策的消極又導致市場的消極;
      3:市場的消極再導致政策的積極;
      4:政策的積極再導致市場的積極;
      就這樣周而復始,生生不息,如下圖:

      但是,上面這個圖并不是最精確的,因為中國房價整體上應該是迂回增長的,它更接近下面這個圖:

      每漲一段時間都會下落一點,然后再大漲,但是大勢是保持上漲。

      所以,這里依然有低谷抄底和高峰接盤,你一定要瞄準了時間節點,在低谷時期出手,千萬不要做高位時期的接盤俠!
      關鍵問題來了:如何抓住市場變化的節點呢?
      節點的出現和政府的調節有很大關系,節點一定是緊隨著政策出臺之后的那么一點點。
      這個具體的“一點點”究竟是多少,那就是長期收看新聞聯播和關注國家動向之后形成的一種敏感度,只可意會不可言傳。
比如你在新聞上看到二套房貸的認定標準放寬、二套房首付比例降低,甚至房貸利率也出現折扣的時候,往往就是拐點顯現的時候。
      學會根據政策調節找準市場“節點”,我們需要銘記兩點:
      1. 政策的出臺往往是遲于市場的。就是說只有當市場反映出問題的時候,政策才會出臺。
      2. 政策的調控往往是過猶不及的。就是說政府只要出手調節,往往出手都是比較重的,會把市場從一種局面迅速引向另外一種局面。
      當房市過于蕭條時,國家可以通過降息降準、減緩推地節奏、限購寬松,甚至通過減稅、買房落戶等各種優惠政策把樓市刺激上去。
      當房市過熱,又可以通過限購升級、增多土地供應量、學區房的含金量、提高利率等各種政策工具把樓市的流動性瞬間凍結,使房地產市場的流動性暫時趨緩。
      如果你能拿捏住這兩個規律的微妙邏輯,基本上不會錯過任何一個投資的機會。

      六、如果通俗一點概括:關于買房只要記住一句話,就永遠都不會出錯,這句話傻瓜都能立刻學會并應用。那就是:國家讓你買你就買,國家讓你不買你就不買。
      因為國家要保證經濟平穩的運行,會宏觀調控經濟的允許,當市場過熱、大家不顧一切的去買房的時候,國家為了穩住經濟環境,一定會出臺打壓政策打壓房價,這個時候搶房的人一定都是接盤的。
      而當房產市場蕭條、大家都不再去買房的時候,國家為了刺激經濟發展、一定會出臺政策支持大家去買房。這個時候去買房,一定是低谷時期進入的,是抄底時期。大家越不想買,你越要出手,這才是真正的買房好時機。
      房市其實也是中國經濟的縮影,看似非常復雜,其實就是一個政策市場而已,其它行業也符合這個變化邏輯。

      其實,所有的投資要訣都是一樣的:當別人恐懼時你要貪婪,當別人貪婪時你要恐懼。股票就是低點買進高點拋,低點時一般人恐懼不敢買,你就要買進;高點時大家太貪婪想不想拋,你就要先跑。
      投資秘訣如果再用一句話概況,那就是:響應國家號召,為人民服務。這句話看似近乎愚蠢,但大道至簡,真正能做到人實在太少,因為絕大多數人都在追逐私利,如潮水般是跟市場而動,于是只能成為接盤者,而逆行者永遠都是孤單的前行。

      總結一下買房的規律和秘訣:
     
1:既然房子成了一種金融產品,就必然會又漲有跌。而且房價的大趨勢不再受供需決定,而是受社會的財富總量決定,只要你看好中國經濟,就應該看好中國房市。
      2:房子和人一樣,也講究“價不配位,必有災殃”。買一個城市的房子,其實就是買一個城市的股票;根據價值規律,一切價值都會均值回歸,所有的泡沫最后必然都會被打回原形。
      3:當大家買房熱情不在,成交量急劇下滑,你就要摩拳擦掌;當樓市政策開始利好樓市時,你可以開始做準備了;當價格明顯下降,但成交量急速上升時,你可以出手了。

      4:別人不要的東西你拿來,別人想要的東西你就給予。眾生之所求,正是你所舍。看起來是一種施舍和慈善,卻也是世界上最高境界的投資,是大我。
      5:一切資產都是身外之物,你在投資過程中形成的格局才是自己的。
我又聯想到了中國商圣范蠡的“旱則資舟,水則資車”的逆周期商業思想:在澇的季節,就要開始準備旱天的時候所用的車;在旱季就要準備有水的時候用的舟了。
       在抽絲剝繭、洞察大眾行為之后,要逆人性而動、逆大環境而動、逆大多數人而動,只有這樣才能成為極少的高人。
       投資也好,買房也好,表面上是和政策相博弈,其實是跟自己相博弈。“華爾街教父”本杰明說過:“投資中的最大敵人,其實是你自己。”
       最強的對手一定是你自己。一旦你戰勝了自己,別人膽怯時你勇敢,別人貪婪時你奉獻,你就真正無敵了。

                                                                                        來源:水木然

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